Законом РК  «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года № 94 с изменениями и дополнениями предусмотрены Объединение собственников имущества /ОСИ/,Простое Товарищество/ПТ/ и Непосредственное Совместное Управление/НСУ/.

     Согласно ст. 43 этого  Закона  для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома создается Объединение собственников имущества.

      Как избирается председатель объединения собственников имущества?

      Председатель объединения собственников имущества избирается на собрании из числа собственников квартир, нежилых помещений сроком на один год. Члены семьи собственника квартиры, нежилого помещения (супруг (супруга), совместные или одного из супругов дети (в том числе усыновленные (удочеренные), родители и родители супруга (супруги), постоянно проживающие с собственником квартиры, нежилого помещения, могут быть избраны в качестве председателя объединения собственников имущества.

     Председатель объединения собственников имущества вправе без доверенности представлять объединение собственников имущества во всех судах, государственных органах и организациях.

     Председатель объединения собственников имущества обязан обеспечить сохранность копий проектной документации многоквартирного жилого дома (без сметного раздела), исполнительной технической документации, акта приемки объекта в эксплуатацию с приложениями, инструкций по эксплуатации и паспорта технологического оборудования многоквартирного жилого дома (оригиналы), финансовой и технической документации на многоквартирный жилой дом и иных связанных с эксплуатацией и содержанием общего имущества объекта кондоминиума документов, печати (при ее наличии), ключей от помещений, входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества объекта кондоминиума, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

      Функции  Председателя Объединения собственников имущества :

      1) государственная  регистрация объединения собственников имущества в органах юстиции;

      2) формирование списка собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок;

     3) организация исполнения решений собрания и совета дома;

     4) размещение в общедоступных местах информации о принятых собранием и советом дома решениях и иной информации с учетом требований, установленных законодательством Республики Казахстан о персональных данных и их защите;

     5) открытие текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня;

     6) заключение и исполнение договоров об оказании услуг с субъектами сервисной деятельности по решению совета дома;

      7) заключение договоров об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и по их оплате;

     8) мониторинг внесения собственниками квартир, нежилых помещений денег на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;

     9) представление совету дома ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;

     9-1) представление по письменному требованию в течение пятнадцати календарных дней собственнику квартиры, нежилого помещения, одному из членов совета дома или одному из членов ревизионной комиссии (ревизору) копий финансовой документации (первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы, связанные с операциями по текущему и сберегательному счетам) по ежемесячным и годовым отчетам по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума в бумажном и (или) электронном виде;

    9-2) предоставление информации согласно требованиям, указанным в правилах формирования, обработки, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме, в том числе функционирования объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.

         Согласно ст. 43-1 этого же Закона для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума всеми собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома создается простое товарищество, действующее на основе договора о совместной деятельности, заключаемого всеми собственниками квартир, нежилых помещений в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

    Собственники квартир, нежилых помещений принимают на себя все обязательства по совместному принятию решений и выполнению обязанностей, предусмотренных настоящим Законом.

    По договору о совместной деятельности (простое товарищество) собственники квартир, нежилых помещений обязуются совместно действовать в целях управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества объекта кондоминиума.

       Собственники квартир, нежилых помещений из своего состава могут определить для руководства совместной деятельностью доверенное лицо, являющееся физическим лицом, действующее на основании договора простого товарищества о совместной деятельности и простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир, нежилых помещений.

      Функции Доверенного  лицо Простого товарищества:

   1) формирование списка собственников квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок;

  2) организацию исполнения решений собрания и совета дома;

  3) размещение в общедоступных местах информации о принятых собранием и советом дома решениях и иной информации с учетом требований, установленных законодательством Республики Казахстан о персональных данных и их защите;

 4) открытие текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня;

  5) заключение и исполнение договоров об оказании услуг с субъектами сервисной деятельности по решению совета дома;

  6) заключение договоров об оказании коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и по их оплате;

  7) мониторинг внесения собственниками квартир, нежилых помещений денег на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;

 8) представление совету дома ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;

   8-1) представление по письменному требованию в течение пятнадцати календарных дней собственнику квартиры, нежилого помещения, одному из членов совета дома или одному из членов ревизионной комиссии (ревизору) копий финансовой документации (первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы, связанные с операциями по текущему и сберегательному счетам) по ежемесячным и годовым отчетам по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума в бумажном и (или) электронном виде;

    8-2) предоставление информации согласно требованиям, указанным в правилах формирования, обработки, а также централизованного сбора и хранения информации в электронной форме, в том числе функционирования объектов информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.

      Простое товарищество не является юридическим лицом.

      Для управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества объекта кондоминиума собственники квартир, нежилых помещений вносят взносы деньгами либо путем трудового вклада.

     При недостаточности взносов для покрытия общих расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума и возникновении в результате убытков общие расходы и убытки покрываются за счет общего имущества объекта кондоминиума, а недостающие суммы распределяются между участниками простого товарищества пропорционально их долям в общем имуществе объекта кондоминиума.

     Согласно ст. 43-2 этого же Закона   собственники квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, если количество таких собственников не превышает шестнадцати, вправе самостоятельно осуществлять управление объектом кондоминиума, финансирование его содержания и обеспечение сохранности общего имущества объекта кондоминиума.

     Непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений может осуществляться без открытия текущих и сберегательных счетов в банках второго уровня.

     Собственники квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома вправе нанять управляющую компанию по договору оказания услуг, подписанному всеми собственниками квартир, нежилых помещений.

      В чем же  отличие между   ОСИ и ПТ?

1.  Статус. ПТ — это простое товарищество, где собственники квартир и нежилых помещений обязуются совместно управлять домом и содержать его на основе гражданского договора.  ОСИ —это юридическое лицо в форме некоммерческой организации.

2.  Оплата. В ОСИ нужно выбирать и содержать председателя, а также платить за услуги бухгалтеру. Все это предусматривается за счет ежемесячных взносов. Таким образом, В ОСИ платежи будут выше. ОСИ должно быть зарегистрировано в департаменте юстиции и иметь свой устав.

       Простое товарищество (ПТ) с доверенным лицом вместо председателя позволяет провести работу по принципам экономии и оптимизации. После того, как собственники оформят у нотариуса доверенности, этот человек сможет заключать договоры с сервисными организациями. Далее следует найти добросовестную сервисную компанию,  которая займётся обслуживанием дома. Регистрации и устава не требует. В  местных исполнительных органах нужно встать на регистрационный учёт, предоставив копию протокола собрания жильцов вместе с оригиналом  и копии договора о совместной деятельности.

3. Доверенное лицо или председатель. Доверенным лицом ПТ или председателем ОСИ может стать любой владелец квартиры/помещения в доме. В этом вопросе нет никаких ограничений. А вот управляющий ОСИ, в отличие от них, не может быть из числа собственников. Требования для назначения управляющего – это наличие гражданства РК и специального сертификата, подтверждающего квалификационные требования, утверждённые Министерством индустрии и инфраструктурного развития РК.

       Что нужно для создания ОСИ и ПТ?

   Для регистрации ОСИ достаточно заявления двух и более собственников квартир, но при этом для избрания формы управления в лице ОСИ необходим протокол собрания, на котором должно присутствовать не менее 50% собственников квартир или помещений.

    Для регистрации ПТ, открытия счета в банке, доверенности не требуют нотариального заверения, это будут исключительно простые формы доверенности. Доверенность может выдаваться от трех месяцев до года, но важно знать, что доверенное лицо избирается сроком на один год. По истечению данного срока доверенное лицо либо переизбирается, либо сменяется. И та, и другая форма управления выбираются общим собранием, которое созывается инициативной группой, в которую входит не менее 10% собственников квартир и нежилых помещений. О его проведении необходимо уведомить за 10 дней, разработав и опубликовав в общем доступе повестку дня с указанием вопросов, которые необходимо решить.      

      Если  собрание провести невозможно, организуется письменный опрос. Участники собрания не менее 51% голосов должны избрать членов совета дома, куда входят минимум три собственника квартир. Они избираются на три года. Затем собственники выбирают одну из двух форм управления: ОСИ или ПТ. Либо делегируют полномочия о выборе формы управления совету дома.

       Если кто-то из собственников квартир  против создания ОСИ или ПТ?

Для создания ОСИ необходимо согласие более половины участников общего собрания или опроса, то есть не менее 26% всех собственников квартир. Для создания ПТ необходимо согласие 100% жильцов дома. Каждый из них должен дать доверенность и подписать договор о совместной деятельности.

      Критерии по созданию собственниками квартир новых форм управления в своем МЖД:

 НСУ (если количество квартир в доме не превышает 16), ПТ (если количество квартир не больше 30) и ОСИ (здесь ограничений нет). Получается, ОСИ можно создавать и в малоквартирных домах, и в МЖД до 30 и более квартир.